Qu’est-ce qu’un achat en viager ?

L’achat d’un bien en viager est un achat immobilier effectué moyennant le versement d’une rente à une personne âgée qui vend son bien, et ce jusqu’à son décès.

Cette pratique, conclue devant un notaire, est destinée à s’échelonner dans le temps. En effet, malgré la conclusion de la vente, vous ne pourrez pas entrer en possession du bien immédiatement. Ce n’est qu’au moment du décès du vendeur que la transmission s’effectuera.

Dans ce type de vente particulière, le paiement du prix est tout aussi original. La vente va être conclue selon deux modalités qui se complètent : un bouquet et une rente.

Comment se déroule le paiement ?

Le bouquet est la somme payée au comptant le jour de la vente.
Son montant est librement fixé par les parties et représente en général 20 à 30% de la valeur du bien. Cependant, s’agissant d’un commun accord entre les parties, son versement n’est pas obligatoire et son montant est librement modulable. Cette décision influencera simplement le montant des rentes versées ultérieurement. Il est évident que plus le montant du bouquet est élevé, plus le montant des rentes sera faible.

Plusieurs paramètres sont pris en compte lorsque son montant doit être décidé, tels que l’âge du vendeur ou encore ses besoins financiers immédiats. Il conviendra de suivre rigoureusement les conseils de votre notaire en la matière afin de respecter les règles juridiques applicables en matière de viager. Dans le cas contraire, l’administration fiscale ou les règles du droit des successions pourrait venir annuler la vente.

Le solde du prix du bien sera quant à lui réglé en plusieurs échéances, appelées « rentes », souvent mensuelles, jusqu’au décès du vendeur.
Le montant décidé est calculé en prenant en compte la valeur du bien, le bouquet versé ainsi que l’espérance de vie du vendeur tiré des tables de mortalité de l’INSEE ou des compagnies d’assurances.

Mais alors, quel est l’intérêt de ce type d’achat ?

Tout d’abord pour l’acheteur, appelé débirentier, il permet de réaliser un placement avec un petit capital au départ et dans la plupart des cas, en évitant d’avoir recours à l’emprunt.
De plus, lorsque le bien acheté reste occupé par le vendeur, le logement subi une décote. Cela peut ainsi permettre à l’acheteur de réaliser « une bonne affaire ». Il ne faut cependant pas oublier que dans ce type de vente, un aléa subsiste.

Pour le vendeur, appelé crédirentier, il perçoit une rente dite viagère qui peut donc lui apporter des ressources supplémentaires.

À quel âge vendre en viager ?

Selon Michel Artaz, fondateur du Centre européen de viagers, le moment idéal pour vendre un viager peut être évalué entre 75 et 85 ans. Après ces âges, le bouquet, comme la rente, indexés sur la durée de vie du vendeur mais aussi sur la valeur du bien risque d’être largement dissuasives.

Article rédigé par Tifany Lhomond et Hélène Barraud-Ousset